Lors de la vente de votre bien immobilier, vous pouvez réaliser une plus-value qui est un revenu imposable. Comment déclarer votre plus-value immobilière ?

Qu’est ce que la plus-value immobilière ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l'acquérir, vous réalisez une plus-value. Cette plus-value immobilière est imposable sur le revenu

Quels types de biens sont soumis à l’imposition de la plus-value immobilière ?

L’imposition des plus-values immobilières concerne des cessions de biens à titre onéreux (appartement, terrains, maison...).

Cet impôt s'applique aux opérations de vente, par les propriétaires, d'un bien immobilier, de droits attachés à un bien immobilier (exemple servitude), de parts de sociétés à prépondérance immobilière (SCI), ou de succession ou échange d’un bien, en totalité ou en partie, depuis moins de 30 ans.

Comment calcule t-on la plus-value nette soumise à l’imposition ?

La somme soumise à l’imposition de la plus-value est calculée comme ceci :

Prix de cession

- frais de cession

- prix d’acquisition

- frais d’acquisition

= plus-value brute

Ensuite :

Plus-value brute

- abattement de durée de détention

- abattement fixe de 1000€ (supprimé à compter du 1^er février 2012)

= plus-value nette.

Comment calcule t-on les frais à déduire ?

Trois types de frais peuvent être déduits :

• les frais d’acquisition (frais de notaire…) au coût réel ou 7,5% du prix d’acquisition du bien.
• Les dépenses liées aux travaux effectués sur le bien avec factures à l’appui ou au-delà de 5 ans de détention, il est possible d’évaluer les travaux à 15% du prix d’acquisition sans justificatifs.
• Les frais de voirie, réseaux et distribution

Quels sont les abattements possibles ?

Le montant de la plus-value est réduit de 10% par année de détention du bien, au-delà de la cinquième année complète. Ainsi, au-delà de quinze années de détention, la plus-value était totalement exonérée.

 (Exemple : un bien détenu pendant 11 ans, cela fait 5 ans plus 6 ans, donc 6x10%=60% d’abattement de la plus-value brute).

A compter du 1^er février 2012 (loi de finance rectificative du 19 septembre 2011, n°2011-1117), l’abattement devient progressif :

- Le montant de la plus-value est réduit de 2% après cinq ans de détention

- 4% au-delà de 17 ans de détention

- 8% après 24 ans de détention

 Avec ce nouveau système, on aboutit à une exonération totale au bout de 30 ans de détention du bien.

Qu’est-ce que l’abattement fixe ?

Toutes les plus-values sont assujetties à un abattement fixe de 1000€.

Cet abattement a été supprimé par la loi de finance rectificative du 19 septembre 2011, n°2011-1117. Cette disposition de la loi est d’application immédiate.  

Quel est le taux d’imposition de la plus-value ?

Le taux global d’imposition s’élève à 31,3%, comprenant 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 12,3% au titre des prélèvements sociaux (CSG et RDS).

Ainsi, ce taux est appliqué à la plus-value nette.

(Exemple : plus value nette de 25000€ x taux de 31.3% : impôt et prélèvements sociaux à payer de 7825€).

Mais à compter du 1^er février 2012 (loi de finance rectificative du 19 septembre 2011, n°2011-1117), l'imposition sera désormais de 19% + 13,5% de prélèvements sociaux,soit 32,5%.

Quels sont les cas d’exonérations de plus-values ?

Sont exonérés de plus-value :

 -la cession de sa résidence principale,

-les ventes dont le prix est inférieur à 15.000 euros,

-les expropriations suivies d'un réemploi de l'indemnité,

-les cessions consenties par certains titulaires de pension ou de carte d'invalidité,

-et, sans justification, tous les biens détenus depuis plus de 30 ans.

Comment s’effectuent la déclaration et le paiement de la plus value immobilière ?

La plus-value est obligatoirement calculée par le notaire, à l'occasion de chaque vente, et déclarée par lui à l'administration, sur un imprimé spécial (2048-IMM)

Si vous êtes redevable d'une imposition à ce titre, le notaire effectuera lui-même le paiement directement aux services fiscaux, en le prélevant sur votre prix de vente.

Vous n'avez donc aucune démarche particulière à effectuer.

Que se passe t-il en cas de moins-value ?

Si vous réalisez une moins-value (c'est à dire une perte lors de la vente de votre bien), il n'est pas possible de la déduire de votre revenu global ni d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien.

EXEMPLE PRATIQUE DE CALCUL DE LA PLUS-VALUE A COMPTER DU 1^er FEVRIER 2012:

 Vous avez acheté une maison il y a dix ans pour la somme de 200 000 €

Vous la vendez 300 000€.

 Calcul de la plus-value brute :

 Frais d’acquisition = 7.5% de 200 000 €= 15000€

Frais de travaux = 15% de 200 000 €= 30 000€

300 000 – 200 000 = 100 000 € - (15 000 € + 30 000 €)

                            = 100 000 €– 45 000 €

                            = 55 000 €

 Calcul de la plus-value nette :

 Années de détention = 10 ans, soit 5 ans au-delà de la cinquième année

Donc, 50x2% = 10%

 Donc la plus value nette = 55 000 €– (10% de 55 000, soit 5 500)

                                    = 55 000 €–  5 500 €

                                    =  49 500 €

 Calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux à payer :

L’imposition est à hauteur de 32,5% de la plus-value nette, soit :

49 500 € x 32,5% =  16 088 € à payer