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PERQUISITION

Mesure d'investigation réalilsée dans le cadre d'une enquête, afin de trouver des éléments utiles à la manifestation de la vérité (objets, correspondances...).

 

 

 

Les travaux en copropriété

Entreprendre des travaux en copropriété n’est pas aisé, il faut suivre une procédure très stricte qui diffère selon les parties concernées par les travaux.

 

Quels sont les travaux pour lesquels une autorisation est nécessaire ?

L’autorisation est nécessaire pour les travaux effectués dans les parties communes et ceux réalisés dans les parties privatives qui affectent les parties communes.

Toutefois, il n’est pas simple de distinguer une partie privative d’une partie commune dans certaines hypothèses. Ainsi par exemple, certaines parties communes sont situées même à l’intérieur du lot, tels que les murs porteurs ou bien les terrasses et balcons qui, dans certains règlements, sont qualifiés de parties communes à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

Avoir l’usage exclusif d’une partie ou le fait que celle-ci soit à l’intérieur du lot, ne suffit pas à leur donner la qualification de parties privatives.

Certains travaux peuvent-ils être entrepris sans que l’autorisation de l’AG soit nécessaire?

Oui, chaque copropriétaire peut décider d’entreprendre des travaux au sein des parties privatives en toute liberté, aucune autorisation n’est requise. Le projet doit être conforme à la destination de l’immeuble et ne doit pas affecter les parties communes.

Mais attention, « parties privatives » ne concerne pas forcément tout l’intérieur d’un lot ; en effet même à l’intérieur de ce lot, certaines parties sont considérées comme communes. Ainsi, sont considérées comme étant purement privatives les portes ou cloisons non porteuses…, mais les murs porteurs et, si le règlement de copropriété le prévoit, les balcons et les terrasses sont des parties communes pour lesquelles doit être obtenue une autorisation. 

Quel est l’organe compétent pour autoriser les travaux au sein de la copropriété ?

Seule l’assemblée générale des copropriétaires est compétente pour autoriser les travaux. Aucune clause du règlement ne peut autoriser d’avance certains travaux. Le syndic ou le conseil syndical ne peuvent en aucun cas se substituer à l’assemblée générale pour autoriser des travaux.

Comment obtenir l’autorisation de l’AG ?

Il faut faire inscrire un projet à l’ordre du jour de l’assemblée générale, par lettre recommandée AR, adressée au syndic de copropriété. Il faut joindre à la demande d’inscription les documents relatifs aux travaux envisagés (devis, plans…) afin que les copropriétaires puissent se prononcer en connaissance de cause.

Un recours est-il possible lorsque l’AG refuse d’autoriser les travaux ?

Oui, en cas de refus de l’assemblée générale, le copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance afin de se voir accorder l’autorisation de réaliser les travaux. Il appartient au juge de vérifier si le refus de l’assemblée est légitime et justifié.

Si vous souhaitez effectuer des travaux en cours d’année devez-vous attendre la tenue de l’AG annuelle pour obtenir l’autorisation ?

Non, il faut alors demander la tenue d’une assemblée générale extraordinaire pour statuer sur les travaux, et les frais liés à cette assemblée seront alors à la charge du copropriétaire demandeur.

Quels sont les travaux à la charge de la copropriété (et non de chaque copropriétaire individuellement) ?

Il existe trois catégories de travaux collectifs :

-      Les travaux liés à la conservation et à l’entretien de l’immeuble et des parties communes,

-      Les travaux imposés par la loi (mise aux normes),

-      Les modifications importantes décidées par les copropriétaires.

Ces travaux sont réalisés à l’initiative et aux frais du syndicat des copropriétaires (financés par les charges payées par les copropriétaires).

Un copropriétaire peut-il s’opposer à la réalisation de travaux dans les parties communes ?

Non, un copropriétaire ne peut pas s’opposer à l’accomplissement des travaux même s’ils doivent être effectués à l’intérieur de ses parties privatives, sauf si ces travaux modifient la consistance ou la jouissance des parties privatives.

Que faire face à des travaux urgents?

Pour les travaux urgents tels que la réfection d’un mur qui s’affaisse ou la réparation d’une fuite, le vote de l’assemblée n’est pas exigé. Le syndic de la copropriété peut engager la dépense, mais il doit faire entériner ensuite par l’assemblée générale des copropriétaires.

Que se passe-t-il si vous effectuez des travaux nécessitant une autorisation, sans autorisation ?

Le syndicat ou un copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance afin de faire ordonner la démolition et la remise en état des lieux, en outre il peut également réclamer des dommages et intérêts.

La décision d’intenter une action en justice par le syndicat des copropriétaires doit être votée par l’assemblée générale.

Il est possible de faire ratifier ces travaux lors d’une assemblée générale postérieure aux travaux.

A quelle majorité les travaux doivent-ils être votés ?

La majorité nécessaire varie en fonction du type de travaux concernés.

Les travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble sont autorisés à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés (ravalement nécessaire de la façade, réfection de la toiture, changement du système de chauffage collectif…).

Pour les travaux réalisés dans les parties communes, imposés par la loi ou le changement du mode de vie (les règlementations d’hygiène ou de sécurité, les travaux d’économie d’énergie), c’est la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non qui est nécessaire.

Si la majorité requise n’est pas atteinte, ces travaux peuvent être autorisés à la majorité simple lors d’un deuxième vote.

Pour les travaux d’amélioration, la majorité de plus de la moitié des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix est requise (aménagement ou création de locaux à usage commun par exemple pour une loge de concierge).

Certains travaux impliquant la modification de la jouissance des lieux, la création de nouvelles parties privatives, la suppression d’un espace commun… nécessitent une autorisation unanime.

En cas de vente d’un lot, qui paie les travaux?

Les travaux décidés, votés et ayant fait l’objet d’un appel de fonds avant le transfert de propriété restent à la charge de l’ancien copropriétaire, l’acquéreur n’est redevable que des frais pour les travaux votés et exigibles après le transfert de propriété. Cette règle vaut pour tous les types de travaux (ravalement, mise aux normes électriques…).

Mais, l’acheteur et le vendeur peuvent décider une répartition différente, par exemple l’acheteur peut prendre en charge le ravalement voté et exigible avant le transfert de propriété, après négociation avec le vendeur sur le prix de vente. Cette répartition n’est toutefois pas opposable au syndicat, elle n’est valable qu’entre l’acheteur et le vendeur.